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宾夕法尼亚州在COVID-19中的建设
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宾夕法尼亚州新仲裁法概述
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宾夕法尼亚高等法院认为,经济损失原则并不能使设计专业人员免于承担设计文件中隐含的错误信息的责任。
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没有合同,没有问题:HICPA不会根据量子优点理论阻止承包商恢复
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宾夕法尼亚州最高法院裁定,随后的房主无权享有适居性的隐含保证
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“2号或非2号:”哪个欺诈法规管理石油& Gas Leases?
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宾夕法尼亚州联邦地方法院允许对建造者的过失诉讼,尽管当事方之间缺乏合同效力
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工会和福利基金受托人不“Subcontractors”根据宾夕法尼亚州最高法院的留置权法
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根据HICPA缺乏可强制执行的合同,宾夕法尼亚承包商是否无法收回?
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最近的第三巡回决定可以洞悉宾夕法尼亚州’的错误施工索赔的CGL覆盖方法

宾夕法尼亚州在COVID-19中的建设

作者: 理查德·帕西亚罗尼(Richard F.Paciaroni), 贾斯汀·莱昂内利雷蒙德·E·亚明

新冠肺炎已进入世界各地的各个行业,宾夕法尼亚州的建筑行业也不例外。除少数有限的例外,整个英联邦的所有商业建筑活动都已无限期停止,以帮助减轻冠状病毒的持续传播。同样,宾夕法尼亚州,美国和其他国家/地区的建筑供应链要么供应有限,要么完全停止了材料生产,一旦批准继续建设项目,可能会导致整个宾夕法尼亚州的严重建筑延误。考虑到宾夕法尼亚州的建筑专业人士当前(以及可能持续)的变化状况,重要的是,承包商应熟悉当前正在使用的针对特定州的法律概念,并考虑采取切实措施来减少COVID-19的经济影响。

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宾夕法尼亚州新仲裁法概述

通过 理查德·帕西亚罗尼(Richard F.Paciaroni)贾斯汀·莱昂内利

从2019年7月1日起,宾夕法尼亚州与其他20个州一起,通过了《统一仲裁法》(RUAA),将其作为最新的法律规范宾夕法尼亚州的仲裁协议。 RUAA最初是由统一法律委员会于2000年颁布的,它取代了委员会于1956年颁布的最初的《统一仲裁法》。宾夕法尼亚州意识到有必要取代过时的UAA,宾夕法尼亚州因此采用了RUAA作为更彻底,更可靠的仲裁方式满足现代争端需要的法律。现在,RUAA就仲裁的各个方面提供了具体的指导,包括但不限于仲裁程序的启动,仲裁员的公正性,仲裁员的豁免权,发现程序和制裁。

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宾夕法尼亚高等法院认为,经济损失原则并不能使设计专业人员免于承担设计文件中隐含的错误信息的责任。

通过 迈克尔·P·棉花,K&L Gates, Pittsburgh

宾夕法尼亚州高级法院在2015年7月8日的意见中认为,设计专业人士可能因其疏忽陈述虚假陈述而通过隐式陈述误导虚假信息,因此可能要承担责任。  贡洛夫承包,L.L.C. v罗伯特·金博尔&合伙人,建筑师& Engineers, 在c.,119 A.3d 1070(超级版.2015)。最高法院在这样做时,澄清了《侵权行为重述(第二)》第552条的范围,并发现该条不需要设计专家对特定事实做出明显的过失陈述,以使第三方能够追回经济损失。 。

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没有合同,没有问题:HICPA不会根据量子优点理论阻止承包商恢复

通过  杰基·塞伦德Leigh Argentieri Coogan,K&L Gates, Pittsburgh

一,HICPA不会根据以下理论阻止承包商恢复工作 量子优点.

宾夕法尼亚州最高法院最近裁定,《美国家居装饰消费者保护法》(第73 Pa。C.S.§517.1-517.18)(“ 会计师公会”)并不妨碍承包商根据 量子优点 在没有有效的和可执行的房屋装修合同的情况下。  沙弗尔 Elec。& Const. v. Mantia,96 A.3d 989(Pa。2014)。该决定确认了宾夕法尼亚高级法院的成立,尽管理由略有不同。

与其专注于大会的意图(如宾夕法尼亚州高等法院所做的那样),[1] 法院依靠 杜斯特诉Milroy总承包商公司》,第52 A.3d 357条(美国宾夕法尼亚州立大学,2012年),认为“第517.7(g)节的通俗易懂的语言[2] 不禁止诉讼原因 量子优点。”   沙弗尔 Elec。& Constr。,96 A.3d at996。法院指出,“在普通法中已得到很好的解决。 。 。不得禁止任何一方基于 量子优点 当没有一项明确违反合同的规定时”,并且“由于承包商未遵守第517.7(a)条,传统的合同补救措施可能无法使用。” 。 。第517.7(g)条并未考虑排除普通法公平补救措施,例如 量子优点 当一方不遵守(a)款时。”  ID。法院的结论是:“如果大会认为修改不合规的承包商收回合同或准合同,成文法或普通法的权利是适当的,或者可以这样做,”但是没有。  ID。

The Court’s decision has important implications for contractors’ ability to use 宾夕法尼亚州’s mechanics’ lien law, 49 P.S.§ 1101, 作为追回拖欠的房屋装修工程欠款的工具。在宾夕法尼亚州,技工的留置权必须基于明示或暗示的合同。  看到 49 P.S.§ 1201 (defining “contractor” as one who, 与业主签订合同 明示或暗示,架设,构造,更改或修复改进。 。 。或提供劳动,技巧或管理能力。 。 。或供应或运输合理使用和实际使用的材料,固定装置,机械或设备。 。 。”)(添加了强调)。法院拥有的财产保留了家装承包商的能力,可以基于隐含合同且在没有明示合同的情况下(即,合同不符合HICPA第517.7(a)条的规定)对技工的留置权进行归档并获得判决)。

二。 量子优点 允许恢复所执行工作的价值。

宾夕法尼亚最高法院的判决 沙弗尔 明确指出,根据HICPA被发现无效的房屋装修合同的承包商仍可以通过根据以下原则提出准合同要求为进行的工作讨回款项: 量子优点。承包商成功提出诉讼因由的情况 量子优点,承包商有权收回赋予房主的收益价值。  参见例如, 杜斯特,52 A.3d at 360(引用 上午。&外国ins。 Co.诉Jerry’s Sport Ctr。,Inc。,2 A.3d 526,532 n.8(2010)(“量子优点 是一种公平的补救办法,旨在为不合理地增加合理价值的服务提供补偿。”)(援引 布莱克法律词典 (2004年第8版))); Com。,Dep’s of Pub。 Welfare诉UEC,Inc.,397 A.2d 779,782(Pa.1979)(根据 量子优点 理论是“所提供服务的合理价值”)。因此,承包商应准备根据以下理论证明所提供的服务和提供给项目的材料的价值: 量子优点。虽然 成本 消耗的材料和劳动力通常可以很好地代表 授予特定项目时,承包商应注意,在某些情况下,授予的价值可能会超出承包商的成本,并且在这种情况下,依靠承包商的成本可能会低估承包商的价值。 量子优点 要求。

三,解释HICPA的判例法很少。

相对缺乏判例法来解释HICPA并说明在什么情况下应适用HICPA。 会计师公会的立法历史表明,HICPA不应适用于所有房屋装修项目,尤其是涉及那些精巧的房主的项目(i)承包商已充分履行职责;(ii)已获得合同的所有好处,但没有遵守负担(即付款)。[3]  鉴于解释HICPA的判例法的不完善性质,试图根据房屋装修合同追回未付工程款的承包商应(如果事实允许)主张违约的诉因(或支持诉因的事实),以及或者, 量子优点 复苏。

 

[1] 宾夕法尼亚州高级法院将其依据集中在法定建筑规范上,以确定立法意图。  看到 撕碎的电。& Constr.,96 A.3d at 996。

[2] 第517.7(g)节“承包商的追回权”规定:

如果法院裁定拒绝赔偿是不公平的,则本节中的任何内容均不得排除已遵照(a)款的承包商根据业主要求的合理服务价值而对已完成工程的付款进行追偿。

沙弗尔 Elec。& Constr。,96 A.3d at 992。

[3] 大会颁布了HICPA,以保护弱势消费者,例如老年人,体弱者和首次购房者免受掠夺性承包商(即,在未完成工程的情况下潜逃房主的钱的承包商)。  看到 2008年法院判决书,第65号,第2292页(普雷斯顿代表声明)(“如果您关心的是购买首次购房的老年人或年轻夫妇,他们希望能够对其进行改建而无法”,然后“我要请[那些]成员……支持汤姆林森法案。”); 2008年,第64号,第2199页(Marsico代表声明)(HICPA背后的宾夕法尼亚州立法机构的目的是“解决那些在不做工作的情况下拿走人们的钱就离开城镇的房屋装修承包商的问题”)。

宾夕法尼亚州最高法院裁定,随后的房主无权享有适居性的隐含保证

通过 克里斯托弗·A·巴尔巴里斯洛丽·G·托,K&L Gates, Newark

康威诉卡特勒集团公司,[1] 宾夕法尼亚最高法院推翻了高等法院的裁决,裁定建筑商 ’隐含的可居住性保证不会适用于后续的购房者,从而极大地限制了房屋建筑商’对后续所有者的潜在责任。

康威,房主Michael和Deborah 康威从原始所有者那里购买了三年的房屋,这些原始所有者是从建造者那里购买新房屋的。 据称,康威在发现房屋中有水渗入和建筑缺陷后,对建筑商提起诉讼,要求其违反房屋建筑商’暗示保证适居性。 初审法院驳回了康威’投诉,发现康威’由于缺乏保密性,禁止了对暗示保证的违反的索赔。在上诉中,高级法院推翻了裁决,认为隐含的适居性保证应独立于建筑商与房主之间的合同而存在,因为该保证是基于公共政策考虑而设计的,目的是“均衡不同的位置”建筑商和房主的所有权,并且独立于任何建筑商表示而存在。

在推翻高等法院时,宾夕法尼亚最高法院考虑了对适居性的默示保证历史,并在2002年被法院采纳。 埃尔德金诉加斯特。[2] In 埃尔德金,法院驳回了 买者自负 而是把风险的重担放在了建设者身上“‘他建造的房屋将按照现代社区标准运作并居住。’”[3]  法院还承认,在 埃尔德金 它是基于建筑商和房主之间存在合同(当然,随后的购买者不存在)的,并且仅限于当事方不公开的情况。 在讨论了其他司法管辖区的法院就此问题做出的不同决定后,法院拒绝偏离其立场,即隐含的适居性保证以合同为基础,并要求在当事方之间实施保密。 它得出的结论是,是否将可居住性的担保范围扩展至以后的房主,这是立法机构应适当考虑的公共政策问题。 因此,除非直到宾夕法尼亚’大会另有决定,违反隐含适居性保证的诉讼要求当事方之间具有合同上的特权,从而消除了对房屋建筑商的潜在赔偿责任。
 
[1] J-41-2014(2014年8月18日Pa)。
[2] 288 A.2d 771(Pa。1972)。
[3]J-41-2014 at *4 (quoting 埃尔德金, 288 A.2d at 777).

 

“2号或非2号:”哪个欺诈法规管理石油& Gas Leases?

通过 乔治·比比科斯,K&L盖茨,哈里斯堡和 戴维·凯尔奇,K&L Gates, Pittsburgh

在最近的一项判决中,宾夕法尼亚州高等法院解决了一个公开的州法律问题,即关于石油租赁的两种替代欺诈法规中的哪一项适用于石油和天然气租赁,在此过程中明确规定,对于石油和天然气租赁,只有担保人是设保人。利益必须签署。 

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宾夕法尼亚州联邦地方法院允许对建造者的过失诉讼,尽管当事方之间缺乏合同效力

通过 金伯利·卡尔(Kimberly L.Karr),K&L Gates, Pittsburgh

宾夕法尼亚州的联邦法院已下达了一项裁决,该裁决可能会扩大建筑诉讼中潜在的原告人范围。 参见AMCO 保险 Co.诉Emery 和 Associates,926F。 2d 634(W.D. Pa.2013)。在 安可,法院允许建筑物的第二所有人及其保险人提起诉讼,要求其对建造者的疏忽,即使当事方之间不存在合同特权。 请参阅编号。 在643。

该案源于宾夕法尼亚州阿姆斯特朗县的财产损失。物业的原始所有者聘请了总承包商Emery来建造酒店。然后业主将酒店出售给第二个业主。此后七年,发生了一场大火,对旅馆场所造成了严重破坏。 见AMCO,926F。 2d在637-38。

第二个所有者向其保险公司AMCO提出索赔,要求赔偿火灾造成的损失。 安可支付了他们的被保险人400万美元,然后向承包商起诉索赔额。在AMCO的诉讼原因中,有一个争论是,建筑商Emery在建造酒店时采取了过失行为。具体而言,AMCO指控Emery不遵守(至少部分地)起火的当地和州建筑法规。 请参阅编号。 在637-39。

埃默里(Emery)向联邦地方法院(联邦地方法院)提出上诉,驳回了AMCO的过失主张,其原因之一是,它对第二所有者及其保险公司不负任何责任。 请参阅编号。 642.埃默里(Emery)似乎依靠双方之间缺乏直接关系来支持其主张。 请参阅编号。 在642-43。

但是,法院不同意。它裁定,根据宾夕法尼亚州的法律,即使没有直接关系(包括合同特权),“谨慎义务”也可以从建造者扩展到第二所有者及其保险人。引用宾夕法尼亚州高等法院的裁决, F.D.P.事前S.M.P. v。费拉拉,804 A.2d 1221,1231(Pa.Super.2002), 安可 法院权衡了五个因素来确定是否存在谨慎义务:(1)双方之间的关系; (2)演员行为的社会效用; (3)所施加风险的性质和所造成损害的可预见性; (四)对演员施加义务的后果; (5)拟议解决方案的整体公共利益。 见AMCO,926F。 2d 在643。法院将这些因素应用于埃默里(Emery),法院裁定建筑商可以合理地假设一幢商业建筑物可能拥有不止一个所有者,并且建筑商的过失行为可能​​影响随后的所有者。法院还强调,对疏于遵守规定的建筑法规的人承担义务符合公共利益。 请参阅编号。

业主,开发商和建筑商应注意 安可 在宾夕法尼亚州开始建设项目之前的决定。如果合同保密不再是追偿的唯一途径,则当事方必须考虑所有可能负有谨慎责任的原告。

工会和福利基金受托人不“Subcontractors”根据宾夕法尼亚州最高法院的留置权法

通过 金伯利·卡尔(Kimberly L.Karr),K&L Gates, Pittsburgh

2014年4月17日,宾夕法尼亚州最高法院裁定宾夕法尼亚州’s mechanics’ lien law, 49 P.S.§ 1101, , does not allow trustees of union benefit funds to bring claims for non-payment as 分包商 against employers 和 owners. 参见W. Pa。Combined Funds 在c.诉Scott的Bricklayers’s Dev. Co.,案号36 WAP 2012(2014年4月17日,Pa);大号bor’W. Pa。等人的合并基金。 v。斯科特’s Dev. Co.,案例号:WAP 2012(2014年4月17日,Pa)。该决定推翻了先前由高等法院裁定支持工会的高等法院。

在宾夕法尼亚州下’s mechanics’ lien law, unpaid 分包商 can record a lien on an owner’s property. 看到 49 P.S.§ 1301. If the primary contractor continues to withhold rightful payment, the 分包商 can foreclose on the lien 和 force the sale of the property in lieu of compensation. 请参阅编号。 at § 1701.

The question before the 宾夕法尼亚最高法院 was whether unions 和 benefit fund trustees could qualify as 分包商 under the mechanics’留置权法。纠纷源于两个工会成员在伊利县的一处物业上进行的建筑工程。总承包商J. William Pustelak 在c.使用集体谈判协议雇用了工会。协议特别规定,当总承包商需要瓦工和/或劳工时,它将从工会那里得到他们。

在伊利县的工作没有报酬之后,工会对财产所有人斯科特提出留置权’发展。工会要求欠工人基金约42,000美元的捐款’健康,福利,退休金和附带福利。史考特’s Development objected on the grounds that unions 和 benefit fund trustees were not considered contractors or 分包商 under 宾夕法尼亚州’s mechanics’留置权法。初审法官驳回了该案,但高等法院以应自由解释该规约为由将其恢复原状。

The Supreme Court ultimately determined that unions 和 benefit fund trustees could not be considered 分包商. It reasoned that a “subcontractor”根据定义是个人或企业“谁为总承包商履行合同并从原始合同中提取了一部分劳动或材料要求,”而不是普通劳工。 引用Clifford F. MacEvoy Co.诉美国使用&卡尔文·汤姆金斯的好处,《美国判例汇编》第322卷第102期,第109页(1944)。法院还引用了法规中的措辞’s official legislative comments, which make a similar distinction between 分包商 和 employees. Moreover, according to the court, the trustees could not assert that an implied-in-fact subcontract existed, where the trustees’索赔基于明确的集体谈判协议。

最高法院似乎也考虑了高等法院的影响。’如果能够持续下去的话,那将是决定。法院裁定是否可以考虑工会工人“subcontractors” under the mechanics’留置权法规定,私有财产所有者将被迫充当承包商的担保人’一般就业义务。根据最高法院,下级法院 ’这项决定将有效地创造出新的索赔人类别,从而使私人财产所有人蒙受不必要的诉讼风险。因此,宾夕法尼亚州的工会会员和劳工只能通过更传统的责任理论(例如违反合同)来追讨款项。
 

根据HICPA缺乏可强制执行的合同,宾夕法尼亚承包商是否无法收回?

通过 杰奎琳·塞伦德,K&L Gates, Pittsburgh

宾夕法尼亚州最高法院将裁定,《联邦房屋保护消费者保护法》(第73 Pa。CS§517.1-517.18)(“ 会计师公会”)是否可以在缺乏有效证据的情况下根据量子价值论禁止承包商获得赔偿。 会计师公会下可强制执行的房屋装修合同。 参见Shafer Elec。& Constr. v. Mantia, — A.3d –,第276 WAL 2013,2013 WL 5806466(2013年10月29日,Pa)。在Shafer案中,宾夕法尼亚州高等法院推翻了下级法院对承包商对房主财产提出的技工留置权主张的驳回,理由是承包商未根据HICPA与房主达成有效协议。 沙弗尔 Elec。& Constr. v. Mantia,67 A.3d 8(Pa。Super。Ct。2013)(部分取决于高等法院在 杜斯特诉Milroy Gen. Contracting,Inc.,《美国法典》第52 A.3d 357条(美国联邦超级法院,2012年)。

最高法院驳回了房主的论点,即允许承包商根据量子价值论断言诉讼因由将逃避HICPA保护房主的目标。相反,高等法院侧重于HICPA第517.7(g)节,该节规定:

(g)承包商的追回权。-如果法院裁定拒绝这样做是不公平的,则本节中的任何内容均不得排除已遵守(a)款的承包商根据业主要求的合理服务价值收回已完成工程的付款复苏。

沙弗尔 Elec。& Constr,67 A.3d at12。法院指出,“该法规产生了荒谬的结果,即根据准合同理论向承包商提供公平的赔偿手段, 但只有在存在书面合同,因此不需要也不是法律上允许量子功绩的回收。” ID。 在13点(强调原著)。承包人的论点说:“如果这是[HICPA]起草人的意图,则要求承包人在[q] uantum [m]中追回[517.7(a)节]的所有要求。因此,承包商无需收回 [q]uantum [m]eruit 从理论上讲,为了他的服务价值,因为他将拥有有效和可执行的合同作为依据”,法院裁定,“联合国在起草第517.7(g)节中的明显“目的”是为了提供公平的如果根据第517.7(a)条没有有效的和可执行的书面合同,则可以采取补救措施。” ID。

宾夕法尼亚最高法院的判决 Shafer could have important implications for contractors attempting to assert liens under 宾夕法尼亚州’s mechanics’ lien law, 49 P.S.§ 1101, ,并应继续对其进行密切监视。

最近的第三巡回决定可以洞悉宾夕法尼亚州’的错误施工索赔的CGL覆盖方法

创建人:Richard F. Paciaroni& Amy Ream, K&L Gates, Pittsburgh

尽管商业一般责任(“ CGL”)政策之间的措词基本一致,但覆盖范围可能会根据适用的州法律而有所不同。各州之间的一个有争议的问题是,CGL政策是否应扩大对因错误施工造成的财产损失的覆盖范围,以及这种覆盖范围应在多大程度上。本文讨论了最近的意见,该意见反映了宾夕法尼亚州法律对错误建筑索赔的CGL涵盖范围的现状,并简要介绍了宾夕法尼亚州现有方法背后的政策。

第三巡回法院最近适用宾夕法尼亚州法律的决定, Speciality Surfaces 在ternational,Inc.诉Continental Casualty Co., 解决了保险人根据CGL政策对错误的工艺要求对承包商进行辩护和赔偿的责任范围。在 特种表面 有缺陷的建筑指控源于为Shasta Union高中区(“ Shasta”)的四所学校安装人造草皮场和排水系统的项目。 Empire 和 Associates,Inc。(“ Empire”)被聘为分包商,以提供和安装由Specialty Surfaces,Inc。(“ Specialty Surfaces”)制造的人造草皮田地以及安装排水系统。 Empire和Speciality Surfaces共同作为“ Sprinturf”,为每个领域提供八年保修。

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