新泽西州上诉法院裁定存在因分包商的不良工作造成的间接损害的赔偿范围

经过 丹妮丝·亚西诺(Denise N. Yasinow), 洛丽·G·托, 和 克里斯托弗·A·巴尔巴里斯,K&L Gates, Newark

去年夏天,新泽西州高等法院上诉分庭针对业主,房地产开发商和总承包商的分包商工作不当所造成的损失,投保了一项有利的决定。在 Cypress Point Condominium Association,Inc. v. Adria Towers, LLC,[1] 法院裁定,由分包商的缺陷工程造成的意外和意料之外的间接损害,是由商业一般责任险(“ CGL”)保险单中的“事故”造成的“财产损失”。因此,这些类型的间接损失是可恢复的。

柏树点 该决定完全拒绝了第三巡回法院的意见 P恩斯兰瓦尼亚国民互助保险公司诉Parkshore Development Corp.,[2] 得出的结论是,由承包商或分包商执行的工艺错误会导致总承包商的工作受损,这不是“事发”。

柏树点,原告是一个公寓协会,对协会的开发商,开发商的两家保险公司和各种分包商提起诉讼。开发商担任公寓项目的总承包商,并雇用分包商进行所有施工工作。原告根据开发商的CGL政策要求保险公司承保因分包商的工程缺陷而造成的间接损失。根据原告的说法,分包商未正确安装屋顶,防水板,排水沟和龙头,砖块和EIFS外墙,窗户,门和密封胶。工艺上的缺陷对公寓大楼的公共区域和单位所有者的财产造成了相应的损害。

初审法院对一家保险公司作出即决判决,并驳回了对另一家保险公司的投诉,认为该判决不存在触发保险的保单所要求的“财产损失”或“发生”。

在上诉中,原告提出了两个主要论点。首先,原告认为,简单地理解政策语言后,间接损害就构成了“财产损失”和“发生”。第二,原告辩称,初审法官错误地严重依赖了原告的财产。 威多诉Stone–E–Brick,Inc.,NJ 233(1979)81和 纽瓦克(Newark)消防员保险公司诉国家联盟消防保险公司(National Union Fire Insurance Co.),387 N.J. Super。 434(App。Div。2006)确定是否存在“财产损失”和“发生”。

关于第一个论点, 柏树点 法院认为,间接损失构成了该政策中定义的“财产损失”和“发生”。关于第二个论点,法院得出结论认为,初审法官错误地适用了 威多消防员 并根据两个理由轻松区分了这些案件。首先,法院的结论是 威多消防员 仅涉及纠正有缺陷的工作本身的更换成本(更换灰泥的成本) 威多 并替换防火墙 消防员 而不是弥补因不良工作而造成的间接损失的成本。第二,法院的结论是 威多消防员 解释的语言与政策中讨论的政策语言不同 柏树点.

的确, 威多消防员 遵循了保险服务办公室(1973)的标准CGL格式(“ 1973 ISO格式”),而 柏树点 遵循1986年标准CGL格式(“ 1986 ISO格式”)。法院认为,1973年版ISO格式和1986年版ISO格式之间存在两个关键区别。首先,“发生”的定义不同。其次,也是最重要的一点是,1986年的ISO表格在“您的工作”排除项中包括分包商的重要例外,该例外规定:“如果损坏的工作或造成损害的工作是由分包商代表您执行。” 1973年的ISO表格不含“您的工作”排除条款的分包商例外。因此,法院认为,分包商的例外情况表明,由分包商的工艺缺陷引起的间接损失与总承包商的工作造成的财产损失被不同地考虑。因此,开发人员“会合理地认为,由分包商的错误工艺所造成的间接损害是由”发生”所造成的”财产损害”。”

柏树点 这项决定对保单持有人而言非常重要,因为新泽西州已加入了目前的大多数州,这些州认为有缺陷的建筑工程造成相应的损害会导致“事故”和“财产损失”。此外,只要相关保单遵循的是1986 ISO格式而不是1973 ISO格式,新泽西州法律就有强烈的论点,即分包商进行的有缺陷的工作所造成的间接损害总是可以由其他被保险人追偿的,例如总承包商,开发商和/或业主。


[1] 441 N.J. Super。 369(App。Div.2015)

[2] 403 F.App’x 770、772(2010年3月3日)

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