在美国执行建筑合同中的通知规定

经过 金伯利·卡尔(Kimberly L.Karr) ,K &L Gates, Pittsburgh 

通知条款是建筑合同的关键部分。 这些规定通常要求承包商在承包商认为其有权获得额外费用或项目额外时间时通知项目的所有者(或所有者指定的代表)。 通知规定通常要求在一定时间段内发出通知,并且承包商应在索赔中提供支持信息。 

通知条款通常是所有者与承包商之间发生争议的根源。 这篇文章概述了美国的所有者和承包商在谈判通知条款并解决项目中潜在索赔通知时应考虑的常见问题。 

合同公告要求的共同要素

尽管通知条款因合同而异,但大多数包含以下共同要素:

  • 指定的时限. 大多数通知条款规定了当事方必须提供索赔通知的特定时限。 时间限制各不相同,但是在施工合同中发现的常见时间范围为7天到30天。 这些时间限制通常是在承包商“becomes aware” of a claim. 当然,确定承包商的确切时间“becomes aware”索赔通常是建筑诉讼争议的来源。 一些法院裁定,在项目完成之前,承包商可能无法评估其索赔。    参见,例如  James Corp.诉North Allegheny School Dist。,938 A.2d 474(Pa。Commw。Ct。2007)。
  • 索赔说明. 通常,通知条款将要求承包商描述和/或提供其索赔的证据。 关于应提供什么和多少信息的争议经常出现。
  • 被指定方接收通知. 通常,建筑合同会指定必须从承包商那里得到通知的一方。 如果提供给错误的一方,承包商’通知有被视为无效的危险,可能会阻止索赔。   看到  Michael L. Orndahl,施工变更单索赔:变更和相关索赔的通知要求  (引用 Cameo Homes诉Kraus-Anderson Constr。公司,394 F.3d 1084(第8大会堂,2005年)。 
  • 书面 . 许多通知条款要求当事方以书面形式提交其索赔通知。 业主和承包商经常质疑哪种类型的“writing”是必需的,以及如何“writing” should be defined. 例如,某些法院接受了会议记录或每月项目进度更新作为索赔的书面通知。  参见,例如,Vanderline Elec。公司诉罗切斯特市,《美国法典》第54卷第2d 155页(纽约州应用分类1976年)。 相比之下,其他法院拒绝接受“要求信息”或概述一个字母  潜在的  声称满足书面通知要求。   看到  Orndahl,  同上   (引用 Starks Mechanical,Inc.诉New Albany-Floyd County Consolidated School Corp.。,854 N.E. 2d 936(Ind。Ct。App。2006); Barclay White Skanska,Inc.诉Battelle Memorial Institute,2006年美国区。 LEXIS 18947(博士,2006年4月12日)。

克服通知不足

通知条款的严格执行在美国各州之间甚至每个案例都有所不同。 结果,在一种情况下被认为令人满意的通知类型在另一种情况下可能不足。 史蒂芬·GM斯坦因2 Construction Law §4.13(Matthew Bender&公司,2014年)。

在遵守通知要求方面,某些司法管辖区以更加严格的声誉而著称。 例如,众所周知,纽约,新泽西,华盛顿和马里兰州的法院严格执行合同通知条款。  参见,例如Mike M. Johnson,Inc.诉Spokane县,78 P.3d 161(Wash.2003); 凤凰信号和电子。 Corp.诉纽约州高速公路管理局,90 A.D. 3d 1394(N.Y. App。Div。3d Dept.2011)。 其他州采取更加自由“fairness demands”执行通知规定的方法。   看到  伯爵·梅塞尔, 在俄亥俄州,通常严格执行索赔条款的施工合同通知书,2012年6月23日(引用美国律师协会’s 施工法yer 出版物,第32卷,第1期,2012年冬季)。

面对未充分通知的辩护时,承包商通常会提出以下一项或多项常见论点: (1)业主收到实际通知—即具有对索赔或导致索赔的事件的直接或建设性知识; (2)所有人不因缺乏正式通知而受到损害; (3)所有者“waived”或挫败了发出通知的权限,或由于先前的某些行动而以其他方式停止执行通知规定; (4)承包商基本上遵守了通知规定。 下面将更详细地讨论其中一些论点。

  • ·       实际知识和偏见

如上所述,一些法院不愿执行繁琐的通知规定。  尤其是在承包商可能被视为拥有引起索赔的事件的实际知识的情况下,尤其如此’的通知在技术上不符合规定。  参见例如Hoel-Steffen Constr。诉美国,456 F.2d 760(U.S. Ct。Cl。1972)(拒绝严格执行通知条款,因为政府和项目所有者对承包商的情况有实际了解’s claim);   但是看  艾格斯&希金斯诉美国,403 F.2d 225(U.S. Ct。Cl。1968)(所有者因未通知而受到损害,要求在提出要求的日期之后近五年提出索赔)。

例如,想象一下这样一种情况:异常或恶劣的天气导致项目延误或在各方之间引起争议。 恶劣天气引起的索偿(或潜在索偿)通常对业主是显而易见的,这可以消除承包商要求发送正式通知的麻烦。    看到 恩达尔   同上   (引用  New Pueblo Constructors,Inc.诉州,696 P.2d 185(1985)。 如果缺少正式通知不会以任何方式损害或损害所有者,则许多美国法院将允许承包商提出索赔。   请参阅编号。

  • ·        放弃

取决于各方’在行为过程中,所有者可能被视为已放弃执行合同通知条款的权利。  参见,例如,威尔士诉。  Gindele & Johnson,A.D。2d 971(N.Y. App。Div。1975)。 例如,一个法院裁定,业主可能在告诉承包商应发出通知后放弃其通知权。“useless.”  参见Stone诉Arcola市,N.E。2d 1536,1329(Ill.App.Ct.1989)。

放弃的另一个常见示例是,即使合同要求书面通知,承包商也要口头通知索赔。 在这种情况下,许多法院将寻求当事方’项目期间的行为过程。   看到   Orndahl,   同上   (引用  Charles T. Driscoll砌体重建公司诉阿尔斯特县,公元40年3d 1289(N.Y. App。Div。2007)。 如果当事方在项目期间建立了行为不一致的模式,则所有者可能被视为放弃了执行书面通知要求的能力。   请参阅编号。   (引用  图珀洛重建局诉Gray Corp.,Inc.,972这样。 2d 495(2007年小姐)。 

  • ·       实质合规

一些法院认为“实质合规”带有通知条款就足够了。 这个概念基本上只是已经讨论过的借口的结合。 例如,一个法院裁定承包商’在不损害所有人的前提下,略微不完善的通知书是可以接受的。   请参阅编号。   (引用  Okee Indus。 Inc.诉National Grange Mut。英斯公司,623 A.2d 483(Conn。1993)。  Of course, how a court will apply the doctrine of 实质合规 depends upon precedent and the language of the notice provision.

结论

业主和承包商可以通过草拟清晰合理的通知条款并制定程序以及时遵守通知要求,从而避免发生通知纠纷。 如果确实发生了有关通知的纠纷,业主和承包商应咨询建筑律师,并考虑此职位中提出的问题。 

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