新泽西州上诉分庭维持陪审团关于开发商虚假陈述的裁决

经过 克里斯托弗·A·巴尔巴里斯, Loly G. Tor, 和 克里斯托弗·阿彻,K&L Gates, Newark

建筑商和房地产开发商应注意新泽西州上诉法院的最新决定(州’(上诉法院),该法院维持陪审团的判决书4,817,638.12美元,涉及开发商在其营销材料中关于高层河滨共管公寓的意见的性质和质量的虚假陈述。

埃特森诉南岸城市更新案[1],涉及16个购买者,包括10个高层公寓单元(“Plaintiffs”)在新泽西州泽西市的South Shore Club大楼中。原告在2005年签订了购买其预制单元的合同。在销售谈判中,开发商(“Developer”),通过其销售代理和营销材料向原告代表他们的单位—全部朝东,位于19到22楼—可以欣赏曼哈顿天际线的一览无余的全景。在原告签订销售合同时,该地区没有建筑物能够挡住原告的视线’ units.

原告签订销售合同仅几个月后,开发商就寻求市政规划委员会的批准,在位于南岸大厦与河流之间的另一个地块上建造一座31层的大厦。开发商获得了批准,并且在原告于2007年关闭单位后,建造了比南岸大厦高的Aqua Blue大楼,并阻碍了原告对曼哈顿天际线的视野’ units.

原告人 filed a complaint against the Developer in which they asserted that the Developer’未能披露其建造Aqua Blue大楼的计划及其对南岸大楼观点的肯定表示违反了《新泽西州消费者欺诈法》(“CFA”),N.J.S.A. 56:8-1至-20,以及《新泽西州规划的房地产开发全面披露法案》(“PREDFDA”),N.J.S.A. 45:22A-21至-56。原告要求赔偿因其视线受阻而导致其单位价值下降以及三倍的损害赔偿金,律师’费用以及CFA和PREDFDA规定的费用。

为了辩护,开发人员使用了公开发售声明(“POS”)用于南岸大厦,总契,原告’销售合同,以及一份两页的表格,要求原告在首次访问销售办公室时填写并签署,开发商争辩说,开发人员明确否认对单位的任何特定观点拥有任何权利。开发人员还辩称,原告中包含的集成条款’销售合同禁止原告依赖开发者的陈述’的销售代理商或在南岸的营销材料。

经过审判,陪审团判给原告1,253,420美元的赔偿金。初审法院在原告人中做出最终判决’胜诉,获得$ 4,817,638.12的赔偿,其中包括根据终审法院三倍的陪审团裁决,律师’ fees and costs.

开发者基于多种理由对判决提出上诉,包括审判法院’拒绝开发商’解雇原告的动议’CFA和PREDFDA根据法律主张,由开发者在原告结论中提出 ’案件正在审理中。开发商辩称,正如在审判法庭上所做的那样,原告无法证明开发商故意省略了有关Aqua Blue建筑开发的重要信息。—CFA和PREDFDA提出的索赔的表面证据—由于开发者的免责声明。

上诉部门拒绝了开发商’的论点并认为“鉴于South Shore营销材料的故意误导性,[开发商]无法躲在广义的警告和免责声明的后面,这些警告和免责声明绝不会反映被告’关于他们特定计划的实际知识”后来建造Aqua Blue的地点。上诉庭裁定原告’根据法律,免责声明并不排除要求,并且“由陪审团决定赋予该条款中的各个条款以什么效果‘disclosure’表格,POS,主契约和原告’ signed contracts.”它同样拒绝了开发商’关于应禁止原告引入开发人员所作陈述的证据的论点’代理人根据假释证据规则和原告的整合规定提出的意见’销售合同发现证据是可以接受的,因为“原告没有提供证词作为改变其综合销售合同条款的可执行承诺的证据”而是要支持他们关于欺诈性诱使他们与开发者签订合同的主张。

埃特森(Etelson)的决定使建筑商和开发商有可能承担新泽西州的赔偿责任’CFA和PREDFDA对营销材料中的虚假陈述,即使合同文件和相关披露中包含相反的免责声明。

[1]案卷编号:A-0570-11T4(2014年3月10日,分区)。

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